Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa nhìn thấy điểm sáng

Thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục một quý hoạt động ảm đạm khi cả nhu cầu mua, giao dịch và nguồn cung đều sụt giảm nghiêm trọng. Bên cạnh yếu tố chung của thị trường, nội tại phân khúc này cũng tồn tại nhiều hạn chế kém hút nhà đầu tư.

Báo cáo thị trường quý 1/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường BĐS vẫn đang duy trì một màu ảm đạm liên tục từ cuối năm 2019 cho đến hiện tại. Lượng tin đăng, mức độ quan tâm, giá rao bán của loại hình này đều liên tục giảm qua các quý gần đây. Cụ thể, tính riêng quý 1/2020, lượng tin rao bán BĐS nghỉ dưỡng giảm hơn 30% so với quý trước, nhu cầu tìm mua tiếp tục giảm thêm 14% và giá bán cũng giảm gần 3% chỉ trong một quý. Condotel là sản phẩm có mức quan tâm thấp nhất với giá bán giảm từ 5-7%. 

Số liệu từ DKRA Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý vừa qua, phân khúc Condotel chỉ có 83 căn hộ từ một dự án mới triển khai duy nhất chào bán ra thị trường. Không gặp áp lực cạnh tranh nhưng mức tiêu thụ chỉ đạt 30% so với nguồn cung. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu chào bán của phân khúc này hiện đạt gần 5.500 căn nhưng lượng tiêu thụ thì lại chỉ đạt chưa đến 12%, một con số thấp kỷ lục trong các năm trở lại đây. Loại hình biệt thự biển cũng không có mấy khởi sắc khi tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt 25%. Các thị trường nóng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết gần như không ghi nhận giao dịch mới.

Nghỉ Tết kéo dài cộng với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, khiến hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không diễn ra. Các dự án đang triển khai bị đình đốn, chậm tiến độ. Trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh, các chủ đầu tư không tổ chức hoạt động truyền thông, bán hàng, vì vậy nguồn cung sơ cấp khiêm tốn trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ những dự án đã được mở bán trước đó. Hầu hết những dự án này có tình hình tiêu thụ khá chậm. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019 và duy trì ở mức rất thấp.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng chịu thiệt hại nặng nề từ tác động của dịch Covid-19. Ảnh minh họa

Ngoài ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đối mặt với nhiều khó khăn, từ lợi nhuận đầu tư giảm đến vấn đề pháp lý phức tạp và tranh chấp uy tín từ chủ đầu tư. Năm nay thị trường được nhìn nhận sẽ còn nhiều khó khăn khi nguồn tín dụng bị siết chặt hơn, cụ thể là tiếp tục giảm tỷ lệ cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này khiến các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng vì các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng. Phân khúc nghỉ dưỡng là loại hình chủ yếu tập trung khách mua là giới đầu tư, việc bị siết nguồn tín dụng sẽ gây khó khăn không nhỏ với các đối tượng này và việc lựa chọn sản phẩm đổ vào rổ hàng của nhà đầu tư sẽ phải tính toán thận trọng hơn. 

Trước đó thông tin Bộ TN-MT đề xuất văn bản hợp thức hóa pháp lý cho loại hình condotel được kỳ vọng sẽ làm thị trường này khởi sắc. Tuy nhiên liều thuốc này được đánh giá là chưa đủ vực dậy thị trường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh HCM, văn bản của Bộ TN-MT về condotel mới chỉ là văn bản hướng dẫn các địa phương, dựa trên những quy định có trong các luật đã được ban hành chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật nên nhà đầu tư vẫn rất thận trọng. Hướng dẫn mới đây của Bộ TN-MT gỡ rối phần nào vấn đề thời hạn sở hữu và cấp giấy chứng nhận, tuy nhiên còn nhiều vấn đề khác cũng cần được quy định rõ ràng, như các vấn đề về vận hành, thỏa thuận giữa CĐT và nhà đầu tư, đặc biệt là vấn đề cam kết lợi nhuận... để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Theo dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến các dòng sản phẩm condotel sau thời điểm ra văn bản vẫn không có nhiều thay đổi hay dấu hiệu tăng trưởng đột biến. 

BĐS nghỉ dưỡng được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn trong năm 2020. Ảnh minh họa

Ông Tuấn cho rằng, thị trường BĐS nghỉ dưỡng mà cụ thể là condotel có dấu hiệu hạ nhiệt bên cạnh pháp lý chưa rõ ràng thì việc giá bán bị đẩy cao, khả năng thanh khoản thấp cũng khiến sản phẩm này kém hấp dẫn các nhà đầu tư. Trước đó, việc nhiều CĐT không thực hiện cam kết lợi nhuận làm cho niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường bị thách thức mạnh mẽ. Điều này ảnh hưởng nhiều đến tâm lý chung của thị trường và ảnh hưởng đến cả những khách hàng của các CĐT lớn. 

Nhận xét về khả năng phục hồi của BĐS nghỉ dưỡng sau đại dịch, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á cho rằng, ngành du lịch Việt Nam hiện đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh và điều này dự kiến sẽ còn tiếp tục kéo dài tới hết năm 2020. Tuy nhiên Việt Nam đã nổi tiếng toàn cầu về mức độ an toàn thông qua các biện pháp phòng chống Covid-19 thành công và đây được xem là đòn bẩy giúp thị trường khách quốc tế sớm trở lại. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện đang có tỷ trọng lớn về nguồn khách nội địa (chiếm khoảng 82,5% tổng lượt khách trong năm 2019) cũng như các nguồn khách từ thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc. Đây được xem là những yếu tố có lợi cho Việt Nam sau đại dịch. 

Ở một góc nhìn khác, đầu tư vào các dự án thương mại và du lịch, đặc biệt là khách sạn và nghỉ dưỡng thường mang tầm nhìn dài hạn. Do vậy, những khó khăn hay biến động thị trường trong ngắn hạn chính là những thử thách giúp sàng lọc, tìm kiếm nhà đầu tư thật sự có năng lực quản trị và tài chính cho BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam, vốn là thị trường được đánh giá có nhiều tiềm năng và thu hút được sự quan tâm cả trong và ngoài nước.